A Comissão de Valores Mobiliários (CVM), por meio da Superintendência de Securitização e Agronegócio (SSE), publicou, em 18 de março, o Ofício-Circular nº 2/2025/CVM/SSE, contendo orientações aos administradores e gestores de Fundos de Investimento Imobiliário (FII) sobre a responsabilidade dos cotistas diante de eventual situação de patrimônio líquido negativo (insolvência). O documento apresenta o entendimento da autarquia à luz da Lei nº 8.668/1993 e da Resolução CVM nº 175/2022.
De acordo com o Superintendente de Securitização e Agronegócio da CVM, Bruno Gomes, a dúvida com relação ao aporte dos cotistas em casos de patrimônio negativo do FII surgiu em diversas consultas no processo de adaptação dos fundos à Resolução CVM nº 175/2022, que entrou em vigor em 02 de outubro de 2023. Tal dúvida decorria da redação do artigo 13, II, da Lei nº 8.668/19931 e do artigo 18 da Parte Geral da Resolução CVM nº 175/20222. Nas palavras do Superintendente:
“A Lei 8.668 limita a responsabilidade dos cotistas de FII ao valor das cotas subscritas, relativamente aos seus investimentos, enquanto a Resolução CVM 175 considera a nova possibilidade de se constituir fundos com ou sem responsabilidade limitada. Esse tema surgiu em diversas consultas de administradores e gestores no processo de adaptação dos FII ao normativo da CVM, e este Ofício Circular busca trazer o entendimento da SSE sobre o assunto.”
Ou seja, enquanto a Lei nº 8.668/1993 limita a responsabilidade dos cotistas de FII ao valor das cotas subscritas com relação a ativos do fundo3 (imóveis e empreendimentos integrantes do fundo ou da administradora, incluindo certificados de recebíveis imobiliários, as cotas de fundos, participação em sociedades, os imóveis e os direitos reais sobre bens imóveis), a Resolução CVM nº 175/2022 prevê, genericamente, a possibilidade de constituição de um fundo cuja responsabilidade do cotista seja limitada ao valor por ele subscrito.
Nesse contexto, a SSE entende que a responsabilidade dos cotistas, para além das cotas integralizadas, recai unicamente nas situações de patrimônio líquido negativo decorrente de obrigações legais ou contratuais não relativas aos ativos do fundo. Como exemplo, o Ofício-Circular menciona que os cotistas podem responder com seu patrimônio pessoal na hipótese de dívidas do FII com os prestadores de serviço do fundo, tais como o administrador e o gestor.
Caso os FIIs permaneçam constituídos sob a forma de condomínio de responsabilidade ilimitada, a CVM reforça que, além da responsabilidade pelas cotas integralizadas, os regulamentos devem ser ajustados para estipular, de forma expressa e específica, que a responsabilidade pessoal dos cotistas recai unicamente nos casos de patrimônio líquido negativo decorrente de obrigações desvinculadas dos ativos investidos pelo fundo.
Para mais informações, acesse o Ofício-Circular nº 2/2025/CVM/SSE.
1- “Art. 13. O titular das quotas do Fundo de Investimento Imobiliário: […] II – não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual, relativamente aos imóveis e empreendimentos integrantes do fundo ou da administradora, salvo quanto à obrigação de pagamento do valor integral das quotas subscritas.
2- “Art. 18. O regulamento pode prever que a responsabilidade do cotista é limitada ao valor por ele subscrito.
Parágrafo único. Caso o regulamento não limite a responsabilidade do cotista, os cotistas respondem por eventual patrimônio líquido negativo, sem prejuízo da responsabilidade do prestador de serviço pelos prejuízos que causar quando proceder com dolo ou má-fé.
3- Aqueles qualificados como imóveis ou empreendimentos imobiliários nos termos do art. 40 do Anexo Normativo III à RCVM 175.